Abschaffung des Eigenmietwerts – Ein historischer Systemwechsel im Schweizer Steuerrecht

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit 57.7 Prozent Ja-Stimmen einem tiefgreifenden Umbau der Wohneigentumsbesteuerung zugestimmt. Damit wird das bisherige System des sogenannten Eigenmietwerts durch ein neues Modell abgelöst. Die Reform betrifft praktisch alle privaten Immobilienbesitzenden in der Schweiz und hat einschneidende Auswirkungen auf die Steuerbelastung, Abzugsmöglichkeiten sowie die künftige Planung von Investitionen.

🔢 Was wurde beschlossen:

Die Abstimmung betraf formal den "Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften". Dieser schafft die verfassungsmässige Grundlage dafür, dass Kantone eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften einführen dürfen. Erst durch die Annahme dieser Vorlage wird auch das Bundesgesetz zur Abschaffung des Eigenmietwertes aktiviert. Es handelt sich somit um eine rechtlich gekoppelte Reform.

📊 Die wichtigsten steuerlichen Änderungen

• ❌ Abschaffung des Eigenmietwerts auf Erst- und Zweitliegenschaften ab voraussichtlich 1. Januar 2028 (Eintrittsdatum wird durch den Bundesrat bestimmt).

• ❌ Wegfall des Schuldzinsabzugs für selbst genutzte Immobilien. Nur für vermietete Objekte bleibt der Abzug quotal eingeschränkt möglich.

• ❌ Wegfall der Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten auf selbst genutztem Eigentum. Wichtig: Bei vermieteten Liegenschaften bleiben Unterhaltskosten abzugsfähig.

• 🔥 Einschränkung der Abzugsfähigkeit von Energiesparmassnahmen beim Bund (Kantone dürfen diese noch bis 2050 zulassen).

• 🌟 Einmaliger befristeter Schuldzinsabzug für Ersterwerber (während maximal 10 Jahren, degressiv). Die Frist läuft auch bei Objektwechsel weiter und kann nur einmalig geltend gemacht werden.

🏡 Die neue Objektsteuer auf Zweitliegenschaften

• 🔵 Kantone erhalten die Kompetenz, eine besondere Liegenschaftssteuer (Objektsteuer) auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften zu erheben.

• ⛔️ Die Steuer berücksichtigt nicht die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Eigentümer (keine Anrechnung von Schuldzinsen oder Unterhaltskosten).

• 📅 Ob ein Objekt als „überwiegend selbst genutzt“ gilt, können die Kantone selber definieren (z. B. Nutzung von mehr als 182 Tagen im Jahr).

• ➕ Es ist denkbar, dass Kantone eine Anrechnung der Einkommenssteuer auf Mieterträge an die Objektsteuer vorsehen, um Doppelbesteuerungen zu mildern.

📈 Wer profitiert, wer zahlt drauf?

📄 Profiteure:

• 👵️ Rentnerinnen und Rentner mit abbezahltem Eigenheim und geringem Unterhalt

• 🏠 Ersterwerber mit mittlerem Einkommen (kurzfristiger Vorteil durch Sonderabzug)

• ✅ Eigentümer mit geplantem Renovationsbedarf, sofern sie Sanierungen noch vor Inkrafttreten umsetzen und so von den heutigen Abzugsmöglichkeiten profitieren

• 💼 Vermieter: Wer Liegenschaften vermietet, kann weiterhin sowohl Schuldzinsen (quotal) als auch Unterhaltskosten abziehen

⛔️ Verlierer:

• 📅 Hoch verschuldete Immobilienbesitzer ohne Vermietungsanteil: Sie verlieren den Schuldzinsabzug vollständig

• ⚠️ Eigentümer mit hohem Renovationsbedarf, die Investitionen erst nach dem Inkrafttreten tätigen und dadurch keine steuerlichen Abzüge mehr geltend machen können

• 🏖️ Besitzer von Zweitliegenschaften in Tourismusregionen, sofern sie die Objekte nicht oder kaum vermieten und diese als überwiegend selbst genutzt gelten

✅ Unsere Empfehlungen

Bis mindestens 2027 gelten die bisherigen Regeln. Die Zeit bis zum Inkrafttreten sollte genutzt werden:

1. 💳 Hypothekarstruktur analysieren: Ist eine Amortisation sinnvoll? Oder ergibt eine Umstrukturierung mehr Vorteile?

2. 🌧️ Grössere Unterhaltsarbeiten vorziehen, solange diese noch steuerlich abzugsfähig sind.

3. 🔍 Zweitliegenschaften prüfen: Vermietung ausweiten, Nutzung hinterfragen, Steuerstatus optimieren.

4. 💼 Vorsorgestrategie überdenken: Einsatz von 3a-/PK-Geldern zur Amortisation gezielt planen.

5. 📈 Steuerliche Folgen durchrechnen lassen: Durch die neue Quotenregelung beim Schuldzinsabzug ändert sich die effektive Steuerbelastung erheblich.

🚀 Fazit: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt für strategische Steuerplanung

Die Reform markiert einen fundamentalen Wandel im Schweizer Steuerrecht. Was als administrative Vereinfachung beginnt, hat tiefgreifende Auswirkungen auf die individuelle Steuerbelastung. Die kommenden Jahre sollten genutzt werden, um sich rechtzeitig auf die neue Ordnung einzustellen.

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